Inversión en la Costa: Guía Actualizada sobre Concesiones en Zona Marítimo Terrestre (ZMT)
Invertir en el litoral costarricense sigue siendo una de las aspiraciones más altas para inversionistas nacionales y extranjeros. Sin embargo, la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (No. 6043) establece un marco regulatorio particular que requiere una asesoría legal sofisticada para garantizar la seguridad jurídica del capital.
Para inversionistas que buscan desarrollar proyectos inmobiliarios o turísticos en el país, contar con asesoría especializada en derecho inmobiliario resulta esencial para evitar riesgos regulatorios y estructurar correctamente la inversión.
El Régimen de Propiedad en la Costa
A diferencia de las propiedades con Folio Real tradicional, la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) comprende los primeros 200 metros de ancho a lo largo de las costas.
Esta franja se divide en dos áreas principales:
Zona Pública (50 metros)
- Inalienable
- De libre tránsito
- No puede ser objeto de propiedad privada ni concesión
Zona Restringida (150 metros)
En esta área se otorgan concesiones, que constituyen:
- Derechos de uso y disfrute
- Por un tiempo determinado (normalmente 20 años)
- Otorgados por la Municipalidad
- Refrendados por el ICT
Limitaciones para Extranjeros y Criterios Municipales Restrictivos
La Ley 6043, en su artículo 47, establece restricciones importantes para extranjeros interesados en adquirir concesiones en la ZMT.
Entre las principales limitaciones se encuentran:
- Personas físicas extranjeras deben tener al menos cinco años de residencia en Costa Rica para poder recibir una concesión.
- En el caso de personas jurídicas, la sociedad concesionaria debe tener al menos un 50% de su capital en manos de costarricenses.
Advertencia sobre interpretaciones municipales
Es vital notar que algunas municipalidades aplican interpretaciones más restrictivas de la norma.
Por ejemplo:
- Municipalidades como Parrita exigen que el 50% del capital social pertenezca exclusivamente a costarricenses por nacimiento o naturalización.
- Bajo este criterio, incluso extranjeros con más de cinco años de residencia no podrían poseer más del 50% de las acciones.
Esta diferencia entre la norma legal y su interpretación administrativa local hace que la estructuración legal previa sea indispensable para evitar:
- Nulidad de la concesión
- Rechazo de prórrogas
- Conflictos con autoridades municipales
Transparencia y Beneficiarios Finales (RTBF)
Anteriormente, la verificación del capital social era declarativa.
Actualmente, con la implementación del Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales (RTBF):
- Las Municipalidades
- El Instituto Costarricense de Turismo (ICT)
pueden acceder a la trazabilidad completa de los accionistas.
En GLC Legal, nos especializamos en estructurar inversiones que cumplan con los requerimientos regulatorios y reportes obligatorios sin comprometer la seguridad jurídica de los socios.
La Importancia del Plan Regulador
La validez de una concesión depende directamente del Plan Regulador vigente en la municipalidad correspondiente.
Este instrumento define:
- Si el uso del suelo es turístico
- Residencial
- Comercial
Además, el pago de los cánones es un requisito fundamental para mantener vigente la concesión.
Estos cánones se calculan en función de:
- Avalúos realizados por el Ministerio de Hacienda
El incumplimiento en el pago constituye causal de cancelación inmediata de la concesión.
Desafíos en Traspasos y Garantías
Las concesiones en ZMT no son bienes perpetuos, por lo que presentan ciertas limitaciones dentro del mercado financiero.
Entre las principales:
Garantías
Las concesiones solo pueden ser gravadas a favor de:
- Instituciones del Sistema Bancario Nacional
Sucesiones
El fallecimiento de un titular extranjero puede generar conflictos legales si los herederos:
- No cumplen con los requisitos de nacionalidad
- O residencia exigidos por la municipalidad
La seguridad jurídica en la costa costarricense no se presume; se construye mediante una debida diligencia que considere:
- La legislación vigente
- Las interpretaciones administrativas locales
- La estructuración correcta de la inversión
En GLC Legal, ayudamos a inversionistas nacionales e internacionales a proteger sus proyectos frente a las complejidades regulatorias de la Zona Marítimo Terrestre, garantizando estructuras legales sólidas y sostenibles.
Para asesoría especializada, puede contactar a nuestro equipo.
Autor: Manuel Porras, socio de GLC LEGAL
manuel@glclegal.com
